Cómo calcular la rentabilidad de una inversión inmobiliaria

La rentabilidad del inmueble

Calcular la rentabilidad de una inversión inmobiliaria es fundamental antes de comprar un piso, financiar una reforma o participar en cualquier proyecto relacionado con bienes raíces. Muchas personas compran sin analizar números y después descubren que su inversión no es tan buena como parecía.
La buena noticia es que calcular la rentabilidad es fácil si sabes qué datos usar.

En esta guía aprenderás las fórmulas más importantes, los gastos que debes incluir, ejemplos prácticos y los errores más comunes que cometen los principiantes.

¿Por qué es importante calcular la rentabilidad inmobiliaria?

La rentabilidad es la clave para saber si un inmueble te dará beneficios reales o si podría convertirse en un problema. Te ayuda a identificar:

• si el alquiler cubre los gastos

• si el cash flow será positivo

• si la zona es rentable

• si la inversión vale la pena

• si es mejor elegir otro inmueble o proyecto

Invertir guiándote solo por “me gusta el piso” es uno de los errores más comunes.

Las 3 formas principales de calcular la rentabilidad inmobiliaria

Los inversores profesionales usan tres cálculos distintos dependiendo del tipo de análisis. Todas son importantes y útiles.

1. Rentabilidad bruta

Es la fórmula más básica. Indica qué porcentaje generan los alquileres sobre el precio de compra.

Ejemplo:
Precio del piso: 150.000 €
Alquiler mensual: 700 €
Alquiler anual: 8.400 €

Rentabilidad bruta = 8.400 / 150.000 = 5,6 %

No incluye gastos. Solo sirve para comparar rápido entre propiedades.

2. Rentabilidad neta

Es la que realmente importa. Incluye todos los gastos que bajan la rentabilidad real.

Gastos que debes incluir:

• IBI

• comunidad

• seguro

• mantenimiento

• reparaciones

• meses sin alquilar

• impuestos del alquiler

• gestoría

• intereses de hipoteca (solo intereses)

Ejemplo:
Alquiler anual: 8.400 €
Gastos anuales: 2.000 €
Precio del inmueble: 150.000 €

Rentabilidad neta = (8.400 – 2.000) / 150.000 = 4,26 %

Más realista y útil para tomar decisiones.

3. Cash Flow (flujo mensual)

Es lo que de verdad tendrás en el bolsillo cada mes.
Si es positivo, la inversión se paga sola.
Si es negativo, tendrás que poner dinero.

Ejemplo:
Alquiler: 700 €
Hipoteca: 450 €
Otros gastos: 80 €

Cash flow = 700 – (450 + 80) = 170 € al mes

Ejemplo completo realista

Piso comprado por 140.000 €
Alquiler: 750 € al mes (9.000 € al año)

Gastos anuales:
IBI: 350 €
Comunidad: 600 €
Seguro: 250 €
Mantenimiento: 300 €
Imprevistos: 200 €

Total: 1.700 €

Rentabilidad bruta:
9.000 / 140.000 = 6,4 %

Rentabilidad neta:
(9.000 – 1.700) / 140.000 = 5,2 %

Cash flow mensual con hipoteca:
Hipoteca: 500 €
Gastos mensuales: 80 €
Cash flow: 750 – (500 + 80) = 170 €

Esta sería una inversión bastante sólida.

Gastos que la mayoría de principiantes olvida

Muchos inversores calculan mal porque no incluyen gastos importantes como:

Vacíos (meses sin alquilar)

Promedio real: 1 mes cada 1 o 2 años.

Equipamiento y muebles

Hay que reponerlos cada ciertos años.

Impuestos sobre el alquiler

Restan rentabilidad neta.

Reformas iniciales

Pintura, electrodomésticos o mejoras necesarias.

Subidas de gastos con el tiempo

El seguro, comunidad y mantenimiento suelen subir.

¿Qué rentabilidad es buena en inmuebles?

Depende de la zona, pero en general:

• Rentabilidad bruta aceptable: 5 % – 7 %

• Rentabilidad neta buena: 4 % – 6 %

• Cash flow positivo: mínimo 50–150 € al mes

En España, una rentabilidad neta del 4-5 % es muy buena.

¿Cuándo NO vale la pena una inversión inmobiliaria?

Evita comprar si:

• el cash flow es negativo

• la rentabilidad neta es menor del 3 %

• los gastos son demasiado altos

• el barrio tiene mucha rotación de inquilinos

• dependes demasiado de la hipoteca

Conclusión

Calcular la rentabilidad antes de invertir evita errores costosos.
Una buena inversión inmobiliaria es aquella que:

• se paga sola

• genera beneficios constantes

• tiene gastos controlados

• ofrece rentabilidad neta sólida

Analizando los números correctamente podrás tomar decisiones más seguras y construir una base financiera fuerte a largo plazo.

Sobre el autor

Eidan – Creador de Tus Inversiones y Finanzas, comparte contenido claro y práctico sobre ahorro, inversión y educación financiera. Su objetivo es ayudar a principiantes a entender mejor su dinero y tomar decisiones económicas más seguras y conscientes en su día a día.